Najczęściej spotykaną na rynku nieruchomości umową pośrednictwa jest tak zwana umowa „otwarta” pozwalająca właścicielowi na współpracę nawet z kilkoma biurami nieruchomości przy sprzedaży czy wynajmie nieruchomości. Drugim rodzajem jest umowa na wyłączność, w oparciu o którą, właściciel zobowiązuje się do współpracy tylko z jednym, sprawdzonym i zaufanym pośrednikiem, który w pełni angażuje się w sprzedaż nieruchomości.
Jakie są korzyści?
Najważniejszym aspektem takiej współpracy jest profesjonalne wykonywanie czynności przez pośrednika, który poświęca znacznie więcej czasu na opracowanie i wdrożenie odpowiedniej strategii zbycia nieruchomości, efektem czego jest jej szybsza sprzedaż. Przy umowach z klauzulą wyłączności pośrednicy angażują się znacznie bardziej finansowo poprzez promowanie oferty, kampanie w mediach społecznościowych, organizację dni otwartych, przygotowywanie Homestagingu czy profesjonalne sesje zdjęciowe nieruchomości.
Prawne uregulowania dotyczące umowy na wyłączność odnajdujemy w Kodeksie Cywilnym, gdzie w art. 550 zapisane jest:
„Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.”
Umowa zawierana jest na czas oznaczony, po upłynięciu którego przestaje ona obowiązywać. Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności nie wyklucza możliwości sprzedaży nieruchomości przez samego właściciela bez udziału pośrednika. Co wówczas z prowizją zapisaną w umowie pośrednictwa?
Wszystkie warunki współpracy powinny być zawarte w umowie, w tym między innymi okres obowiązywania umowy, obowiązki stron oraz zasady wypłaty wynagrodzenia dla pośrednika. W odniesieniu do prowizji agenta nieruchomości powinny zostać ustalone warunki rozliczeń z tytułu poniesionych przez niego kosztów na przygotowanie i promowanie danej nieruchomości.
W sytuacji jeśli właściciel znajdzie kupującego bez zaangażowania pośrednika to nie jest zobowiązany do zapłaty prowizji.
Zgodnie z treścią wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 10.05.2013 r.:
„Klauzula wyłączności nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli do sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego„
oraz wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 10.07.2014 r. (cyt.)
„Zgodzić należy się z powodem, że zawieranie umów pośrednictwa na wyłączność jest dopuszczalne. Jednakże „decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku”