ZAJMUJEMY SIĘ WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI DLA SEKTORA BANKOWEGO
Nieruchomości stanowią jeden z głównych przedmiotów zabezpieczenia wierzytelności zaś fakt ten ujawniany jest w rejestrze prawnym, jakim są księgi wieczyste. Obciążenie nieruchomości wyraża się w postaci hipoteki uregulowanej przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r.
Przedmiotem hipoteki i zarazem przedmiotem sporządzanych wycen mogą być przede wszystkim:
- nieruchomości gruntowe, obejmujące swym pojęciem zarówno grunty niezabudowane jak i grunty z częściami składowymi w postaci budynków, budowli, urządzeń trwale z gruntem związanych. Same części składowe nieruchomości (w tym prawa związane z jej własnością) nie mogą być przedmiotem hipoteki, gdyż zgodnie z treścią kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
- nieruchomości lokalowe do których zaliczamy wyodrębnione lokale mieszkalne oraz lokale niemieszkalne jak biurowe, handlowe czy usługowe wraz z przysługującym udziałem w nieruchomości wspólnej.
- użytkowanie wieczyste
Hipoteka obejmuje wówczas grunt, budynki i urządzenia stanowiące własność użytkownika wieczystego. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia w tym hipoteka, jednak wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynku lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Możliwe jest obciążenie ograniczonego prawa rzeczowego hipoteką o ile założona jest księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, celem wpisania do niej hipoteki.
Podstawowe wymagania w zakresie wyceny nieruchomości dla sektora bankowego zawarte są w standardzie zawodowym rzeczoznawców majątkowych "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności", który stanowi dopełnienie istniejących aktów prawnych.
Zgodnie z jego treścią:
Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa. Na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, oprócz wartości rynkowej przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy może określić inne rodzaje wartości.
Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy w nim ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.
Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego.
W treści Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Radu (UE) nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych możemy przeczytać:
Jeżeli chodzi o zabezpieczenie w formie nieruchomości, zabezpieczenie jest wyceniane przez niezależnego rzeczoznawcę na poziomie wartości rynkowej lub poniżej tej wartości. Instytucja wymaga od niezależnego rzeczoznawcy jasnego i przejrzystego udokumentowania wartości rynkowej.
Ukończyłyśmy szkolenie "Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych", którego organizatorami był Związek Banków Polskich oraz Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz pozytywnie zdałyśmy egzamin końcowy.
Uzyskałyśmy tym samym możliwość wpisania nas na listę rzeczoznawców majątkowych, którzy są rekomendowani bankom zrzeszonym w Związku Banków Polskich.